Angst dat een snel groeiende vraag naar huizen in Turkije leidt naar een "vastgoedbubble" -- die in Amerika en Spanje voor serieuze economische problemen zorgde -- zijn overdreven volgens experts in de markt.
De term "vastgoedbubble" refereert naar snelle stijgingen in huizenprijzen door lage rentepercentages, stijgende bankleningen en hoge vraag naar huizen totdat dit onhoudbare niveaus bereikt en dan dramatisch daalt.
De "bubbles" verschijnende op verschillende niveaus en in verschillende markten heeft ertoe geleid dat overheden maatregelen hebben genomen om balans in de huizenmarkt te houden. Stijgende executieverkopen onder Amerikaanse huiseigenaren in 2006/2007 leiden tot een crisis in augustus 2008. Het verplichtte de Amerikaanse overheid de huizenmarkt uit te kopen om de negatieve impact op de verdere economie te minimaliseren. Hetzelfde, hoge stijgingen in huizenprijzen en dalende vraag, leidde tot een serieuze stagnatie in de Spaanse bouwsector in 2008.
Aangemoedigd door de renteverlagingen van de centrale bank om nationale vraag op te krikken, hebben Turkse banken de afgelopen weken de rentepercentages op huisleningen verlaagd. Rentepercentages daalden zelfs tot 0,8 procent per maand bij sommige banken. Hierdoor wisselden klanten naar relatieve goedkopere leningen om een huis te kopen. Als aanvulling, met de hulp van agressieve marketing, hebben hypotheken met lage rentepercentages meer klanten dan ooit getrokken. Sommige Turken kopen zelfs een tweede huis, gelokt door lange termijn afbetalingsschema's.
Sommige marktexperts hebben de angst dat dit kan leiden tot groter dan verwachte stijgingen in huizenprijzen, dit scherp in de vraag snijd en daarom nieuwe projecten. Sommige zijn bang dat bedrijven hun huizen uit de voorraad niet kunnen verkopen. Aangezien bouwprojecten al enige tijd in volle glorie zijn, wat kan leiden tot een overdaad, dat resulteert in het opstapelen van nieuwe projecten.
De bouw is een van de belangrijkste motoren van de groei van de Turkse economie in het afgelopen decennium; stagnatie in deze sector zal dus een bredere repercussie hebben en micro-economische balansen bedreigen. Een mogelijke stijging in slechte leningen is een ander beangstigend scenario. Het onderwerp werd bediscussieerd met marktexperts en vertegenwoordigers van de bedrijven om naar het algemene plaatje te kijken. De algemene kijk is dat een vastgoedbubble onwaarschijnlijk is in Turkije om een aantal redenen. Onder deze factoren noemen experts een pas geïntroduceerde wet die meer buitenlanders toestaat vastgoed in Turkije te kopen, een hoge 'credit rating' en een door de overheid gesponsorde landelijk stedelijk transformatie project samen met een groeiende bevolking als de factoren die een gecontroleerde groei in de Turkse vastgoedmarkt bevorderen. Wat betreft de slechte leningen zeggen experts dat het aandeel hypotheek als een deel van de totale bankleningen in Turkije relatief laag is vergeleken met "gevaarlijke" niveaus tijdens de crisis in Amerika en Spanje. Experts geloven dat de jaarlijkse vraag naar huizen in Turkije 800.000 woningen is, waardoor een bubble niet in het plaatje voorkomt. Experts zeggen dat tegenvallers bij een paar firma's niet direct door te trekken zijn naar de hele sector. Dit gebeurt overal.
De huizensector in Turkije is veel veiliger dan in Spanje en Amerika
Tussen 1997 en 2006, toen de vastgoedbubble tot een crisis leidde, bouwde Spanje gemiddeld 675.000 huizen per jaar. Tussen 2002 en 2011 was dit cijfer in Turkije 520.000 huizen. Momenteel staan er 800.000 huizen te koop in Turkije en experts zeggen dat deze eenvoudig verkocht worden door de stijgende vraag. In september 2012 bereikten hypotheken 81 miljard lira en daarmee maar 10,7 procent van de totale leningen. De stijging in hypotheken was 3,3 procent in het derde kwartaal van 2012 vergeleken met dezelfde periode in 2011. Experts schatten een lager cijfer voor het laatste kwartaal van 2012. Economist Erhan Aslanoglu zegt dat een gezonde leninggroei en winsten helpen de Turkse huizenmarkt weerbaar te houden en het bubble risico ver weg te houden.
De president van de vastgoed organisatie Gyoder, Isik Gokkaya zegt dat er 800.000 appartementen te koop zijn en dat deze binnen twee jaar verkocht zijn. "De vraag zal zelfs stijgen door de groeiende bevolking en economie. Er is een vraag voor 600.000 nieuwe huizen elk jaar en nieuwe projecten kunnen daarom niet stopgezet worden," beargumenteerde hij. Een huis kopen in Turkije is de op een na populairste investering onder Turken volgens een recente poll. De meerderheid van de Turkse kopers zijn afhankelijk van lange termijn terugbetaling schema's om een lening te krijgen een huis te kopen. Niet veel van deze mensen hebben een alternatief plan in het geval zij hun baan verliezen en zijn zeker dat zij hun lening af kunnen betalen. Kan dit leiden tot een crisis in de markt? Algemeen manager Murat Kurum noemde een kritiek punt: "Banken in Amerika en Spanje gaven de leningen zonder te kijken naar de risico's. Dit is niet het geval in Turkije." In Spanje dreef de stijging in de vraag naar hypotheken de vastgoedprijzen totdat de groei in de markt onhoudbaar werd. Kurum zei dat bouwbedrijven de vraag in de provincies apart moeten plannen voor nieuwe houdbare projecten.
Fitch upgrade, nieuwe wetgeving voor sterke markt
"Na de credit upgrade door Fitch Ratings en de wetgeving dat meer buitenlanders vastgoed kunnen kopen in Turkije, zullen wij nieuwe buitenlandse investeringen in het land zien. De zal de markt dynamisch houden; de vraag is er," legde het bestuurslid van Dumankaya Insaat, Ugur Dumankaya uit. Hij gelooft dat de Egeïsche en Mediterrane kusten en Istanbul specifiek profiteren van de inkomende buitenlandse kopers. Dumankaya verwacht niet dat deze investeringen leiden tot sterke stijgingen in de huizenprijzen op de korte termijn. "We kunnen prijsaanpassingen op de lange termijn zien, afhankelijk van de investeringen," voegde hij toe.
Sommige marktspelers anticiperen op een prijsstijging in de huizenmarkt op de middellange termijn en vragen klanten te profiteren van de huidige voordelige prijzen. Uitvoerend bestuursdirecteur Omer Faruk Kavurmaci van de Aydinli Groep vertelde dat de huidige markt kansen biedt voor klanten een huis te kopen tegen relatieve lage kosten. Wat betreft de verwachtingen voor 2013 zei Kavurmaci dat de huizenmarkt kan genieten van een betere groei dan in 2012.
Agaolu Sirketler Groep algemeen manager Hasan Rahvali zei dat naast projecten voor de lagere inkomensgroepen er nog steeds een hoge vraag is voor 'upper-class' woningprojecten in Turkije. "Markt dynamiek laten zien dat we 700.000 nieuwe eerste klas huizen moeten bouwen in een jaar. Een geanticipeerde stijging in vraag voor kwaliteit projecten en renovaties van oudere huizen naar nieuwere in acht nemend kan dit cijfer zelfs 1 miljoen bereiken," merkte hij op.
Bouwwereld niet blij met belastingverhoging
De stijging van de omzetbelasting (BTW) in 2013 voor nieuwe huizen in Turkije kan een daling betekenen van de vraag naar nieuwe projecten, vertelden vertegenwoordigers van de Turkse huizenmarkt.
De overheid kondigde verhogingen van de omzetbelasting op vastgoedkopen aan vanaf 1 januari 2013. De stijging in belasting te betalen als nieuwe huiseigenaar van 1 procent in bepaalde projecten naar 18 procent. De stijging was onderdeel van nieuwe wetgeving die het belastingsysteem op vastgoed van deze tijd maakte. Nu is de omzetbelasting gebaseerd op de omvang en ook de waarde van het vastgoed in kwestie. De staat int 8 procent belasting op vastgoed kleiner dan 150 vierkante meter waarbij de waarde per vierkante meter tussen 500 lira en 1000 lira ligt. Als de waarde boven 1.000 lira ligt zal de koper 18 procent betalen aan de staat.
Dit was geen spontane verandering want de overheid had al deze verhoging al lang aangegeven. Veel kopers hebben daarom snel appartementen in projecten gekocht. Een ontwikkeling die zal leiden tot een gladde overgang tot de belastingverhoging. Volgens sommigen is de situatie niet zo rooskleurig.
"Het is moeilijk vastgoed te vinden met een waarde lager dan 500 lira per vierkante meter, zelfs in de minst ontwikkelde regio's van Turkije. Deze verplichting betekent dat elk nieuw huizenproject in grotere steden bij de verhoging betrokken wordt," zei Ali Agaoglu.
Agaoglu zei dat huizen die verkocht zijn voor de belastingverhoging de sector voor een korte tijd dynamisch houden. Dit kan ook leiden tot een stijging in ongeregistreerde werkgelegenheid in de bouwsector omdat bedrijven hun kosten willen drukken. Volgens CEO Suleyman Cetinsaya van Artas Insaat vinden bedrijven het moeilijker nieuwe projecten te starten door de belastingverhoging. "Firma's kunnen projecten afbouwen in 2013 dankzij de huizen die verkocht zijn voor de belastingverhoging. Maar om een nieuw project te starten zal moeilijker worden met de hoge belasting in veel plaatsen," zei hij. Dit is niet iets dat de industrie verwachtte zei Nazmi Durbakayim. "De overheid veranderd de regels in het midden van het spel. Deze regelgeving leidt tot oneerlijke competitie met diegene die huizen kochten met lagere belasting percentages die daardoor een groot voordeel hebben," merkte hij op. Het is niet eerlijk dat een ambtenaar in Istanbul 18 procent moet betalen terwijl een andere in Adiyaman maar 1 procent betaald, voegde hij toe.
Bron: Hurriyet